Yhdysvaltojen asuntojen myynti laski maaliskuussa suurimman laskunsa sitten 1989(seasonally adjusted luku tosin, ei absoluuttisesti). Myös Espanjan rakennus- ja kiinteistöosakkeet laskivat romahduksenomaisesti tänään (http://www.arvopaperi.fi/article/id=22127/).
Tämä ei sinänsä ole yllätys. Esimerkiksi Robert Shillerin joidenkin jo klassikoksi kutsuma Irrational Exuberancen toinen painos ennakoi asuntomarkkinoiden jyrkkää pudotusta muutama vuosi sitten. Asuntojen hinta kun on periaatteessa pitkällä tähtäimellä melko helposti ennakoitavissa oleva asia. Homman pihvi on nimittäin yksinkertaisuudessaan tämä identiteetti:
Asuntojen hinta = Asunnon rakentamisen kustannus
Tietysti syntyy tilapäisiä(tosin vuosia kestäviä) ali- ja ylikysyntätilanteita, jolloin hinta voi vaihdella tästä identiteetistä - etenkin kun lisätään spekulaatiotekijät. Empiiristä todistusta edelliselle yksinkertaistukselle löytyy riittävästi. Pitkälle pääsee, kun katsoo seuraavaa kuvaa, jossa on asunnon hinta ja kustannukset kuvattu samassa taulukossa vuodesta 1880 USA:ssa(Kuva Barrons, Shiller) :
Eli identiteetti ei ole ollut näin pahasti epätasapainossa koskaan ennen. Tosin Japanissa 80-luvun lopussa oltiin vielä monta kertaa pahemmassa tilanteessa, mutta sen kuplan jälkipyykkiä puidaan vieläkin maan pankkisektorissa.
Jos pystyt rakentamaan talon 200 tuhannella eurolla ja saat 50 tuhannella sopivan tontin, mitä tapahtuu jos tämän yhdistelmän markkinahinta on 300 tuhatta? Ilman mikroteorian syvällistä hallintaa jo maalaisjärjellä ymmärtää, että asuntoja rakennetaan yötä päivää. Kysyntä ylittää tarjonnan. Esimerkiksi Helsingissä tätä on rajoittanut kaavoitus ym. ongelmat, mutta pitkällä aikajaksolla kaikkien (paitsi rakennusfirman osakkeenomistajien) intresseissä on, että asuntojen hinnat ovat tasapainossa. Yksittäisissä kaupungeissa voi tila yksinkertaisesti loppua kesken, jolloin korkeampi hinta on perusteltu. Jos kaupunki on jossain määrin korvaamaton(esim. yksi maailman finanssi tai teknologiakeskittymistä), hinnat voivat periaatteessa jäädä hyvinkin korkealle tasolle tähtitieteellisten tonttihintojen takia.
Odotettu asuntojen hinnan nousu on siis lähellä inflaatiota. Toki esim. raaka-aineiden hinnannousu voi tuota hintoihin ylimääräistä nousua verrattuna laajempiin hintaindekseihin. Jos oletetaan nousuksi rakentamiskustannusten nousuksi vaikka 4% vuodesta 1995(indeksiarvo 100), tulisi hintojen olla nyt 100*1,04^12 = 160
Katsotaanpa mitä asuntohinnoille on todellisuudessa tapahtunut (Aktian Q1 talouskatsaus):
Espanjan raju pudotus tuli yllätyksenä? Ehkä kuvion jälkeen on helpompi ymmärtää syyt. Sitten se varsinainen kysymys: miten sijoittaja voi tästä kaikesta tiedosta hyötyä? Yksinkertaista ja helppoa keinoa tuskin on piensijoittajalle. Mutta esim. FTSE:n rakennus- ja rakennusmateriaalien indeksistä(Kuva alla) löytyy varmasti kohteita, jos lyhyeksimyynti on mahdollista. Lyön virtuaalihattuni vetoa, että kyseinen indeksi alittaa markkinatuoton seuraavan viiden vuoden aikana. Toinen hyvä keino on välttää asunnon ostamista Suomen kasvukeskittymissä ennen kuin asuntotilanne rauhoittuu maailmalla. Asuntojen hinnat korreloivat yllättävän paljon maiden välillä (Shillerin kirjassa tästäkin). Tosin en usko, että Suomessa nähdään merkittävää pudotusta. Asuntojen lähtöhinnat 1995 olivat suhteellisen alhaalla laman jäljiltä, ja osaava ostaja voi vieläkin tehdä hyvää tuottoa. Kuitenkin YIT:n ostamista miettisin kahdesti tästäkin huolimatta.
Lisää tietoa esim. http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble kautta löytyvistä linkeistä. Muun muassa The Economist on tässäkin asiassa ollut ajan tasalla vuosia.
5 comments:
Päivityksiä odotellaan =)
Good day !.
might , perhaps curious to know how one can manage to receive high yields .
There is no initial capital needed You may begin to get income with as small sum of money as 20-100 dollars.
AimTrust is what you thought of all the time
The company incorporates an offshore structure with advanced asset management technologies in production and delivery of pipes for oil and gas.
Its head office is in Panama with offices everywhere: In USA, Canada, Cyprus.
Do you want to become really rich in short time?
That`s your chance That`s what you desire!
I`m happy and lucky, I began to take up real money with the help of this company,
and I invite you to do the same. It`s all about how to select a correct partner utilizes your funds in a right way - that`s it!.
I make 2G daily, and my first investment was 500 dollars only!
It`s easy to get involved , just click this link http://ujyvuqal.1accesshost.com/erozugub.html
and go! Let`s take our chance together to feel the smell of real money
Hi !.
You may , perhaps very interested to know how one can make real money .
There is no need to invest much at first. You may begin to get income with as small sum of money as 20-100 dollars.
AimTrust is what you thought of all the time
The company represents an offshore structure with advanced asset management technologies in production and delivery of pipes for oil and gas.
Its head office is in Panama with structures everywhere: In USA, Canada, Cyprus.
Do you want to become a happy investor?
That`s your chance That`s what you wish in the long run!
I feel good, I started to take up real money with the help of this company,
and I invite you to do the same. It`s all about how to choose a correct partner utilizes your funds in a right way - that`s it!.
I take now up to 2G every day, and my first investment was 500 dollars only!
It`s easy to get involved , just click this link http://kaliwoto.o-f.com/domakaz.html
and lucky you`re! Let`s take this option together to get rid of nastiness of the life
lupaavasti
Hello!
You may probably be very curious to know how one can manage to receive high yields on investments.
There is no need to invest much at first.
You may begin earning with a sum that usually goes
on daily food, that's 20-100 dollars.
I have been participating in one company's work for several years,
and I'm ready to share my secrets at my blog.
Please visit blog and send me private message to get the info.
P.S. I earn 1000-2000 per day now.
http://theinvestblog.com [url=http://theinvestblog.com]Online Investment Blog[/url]
Post a Comment